Wer von einem eigenen Haus träumt wird sich ziemlich sicher auch mit der Grunderwerbsteuer beschäftigen müssen. Informiert euch daher vorher um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Vorsicht ist vor allem dann geboten, wenn man das Grundstück über die Baufirma bezieht oder das Grundstück über persönliche Beziehungen bekommt.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer greift immer dann, wenn Grundeigentum für Geld den Besitzer wechselt. Der einfachste Fall ist, wenn ihr ein unbebautes Grundstück kauft: Ihr bezahlt dann zusätzlich einen prozentualen Anteil vom Kaufpreis an das Finanzamt. Ganz ähnlich verhält es sich bei bereits bebauten Grundstücken: Hier erhebt der Staat die Steuer auf den gesamten Kaufpreis, inklusive den Wert des Hauses. Komplizierter wird es, wenn ihr das Grundstück nicht unabhängig erwerbt, sondern gleichzeitig einen Vertrag mit einer Hausbaufirma abschließt. Dann gilt der Kauf des Grundstücks zusammen mit dem Bauvertrag als sogenannter “einheitlicher Vertrag”. Aus Sicht des Finanzamtes kauft ihr dann quasi ein bebautes Grundstück und müsst die Steuer auch auf den Wert des Hauses bezahlen – zusätzlich zur Umsatzsteuer, die ohnehin anfällt!
Diese Variante kann sehr teuer werden und weil es keine klaren Richtlinien gibt, ist man hier der Willkür der zuständigen Behörden ausgeliefert. Eine Situation, die man lieber vermeiden sollte. Die Baufirmen wenden wohl verschiedene Tricks an, etwa eine formal unabhängige Maklerfirma, welche die Grundstücke verkauft.
Wichtig ist noch zu wissen, dass die Grunderwerbsteuer nichts mit der Grundsteuer zu tun hat. Diese muss jährlich vom Eigentümer bezahlt werden. Dagegen greift die Grunderwerbsteuer nur dann, wenn es einen neuen Eigentümer gibt.
Wie viel muss ich bezahlen?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt und auch gerne erhöht. Momentan liegen die Sätze zwischen 4,5% (Hamburg) und 6,5%, das kann sich aber auch schnell wieder ändern. Eine aktuelle Übersicht der Steuersätze findet sich bei wikipedia.
Für ein Grundstück, das ihr für 120.000€ in Hamburg kauft, müsstet ihr also 120.000 * 0,045 = 5400€ an das Finanzamt bezahlen. Dazu kommen natürlich auch noch die anderen Kaufnebenkosten für Makler (etwas mehr als 7%) und Notar (1%) so dass man am Ende auf den eigentlichen Kaufpreis noch fast 15% Nebenkosten aufschlagen kann.
Allerdings kann man der Grunderwerbsteuer dankbar dafür sein, dass auf Grundstücksverkäufe keine Umsatzsteuer anfällt. Das ist übrigens ein weiterer Nachteil beim “einheitlichen Vertrag”: Dabei müsst ihr auf den Wert des neuen Haus sowohl Umsatz- als auch Grunderwerbsteuer zahlen (für das Grundstück selbst fällt nur die Grundsteuer an).
Was passiert mit den Steuereinnahmen?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer der Bundesländer und deren wichtigste “unabhängige Einnahmequelle”. Unabhängig heißt in diesem Fall, dass die Höhe des Steuersatzes von den Bundesländern selbst festgelegt werden kann. Über viele andere Einnahmen haben die Bundesländer keine direkte Kontrolle. Stattdessen werden Steuersätze von der Bundesregierung festgelegt und die Bundesländer erhalten einen festen Anteil. Das gilt beispielsweise für die Einnahmen aus der Umsatzsteuer.
Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer betrugen für ganz Deutschland im Jahr 2017 über 13 Mrd. Euro, verteilt auf die Bundesländer. Dort fliesst das Geld in den allgemeinen Haushalt bzw. wird teilweise an die Gemeinden weitergegeben.
Kann ich die Grunderwerbsteuer vermeiden und das Geld sparen?
Kurze Antwort: Höchstwahrscheinlich nicht.
Lange Antwort: Es gibt einige Varianten der Grundstücksübertragung, bei denen keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Erben/Schenken: Bekommt man das Grundstück über eine Erbschaft, greift das Erbschaftssteuergesetz. Das ist in den meisten Fällen ein Vorteil, weil zumindest für Familienangehörige relativ hohe Freibeträge gelten. Oft muss man dann gar nichts bezahlen. Für Schenkungen gelten die selben Freigrenzen und Steuersätze.
Share Deal: Diese Variante ist für Privathäuser zu teuer, kann aber dazu verwendet werden um die Steuer bei großen Immobilienverkäufen zu umgehen. Kurz gesagt wird dabei das Eigentum an der Immobilie and eine Gesellschaft übertragen. Der Käufer erwirbt dann Anteile an der Gesellschaft. Nach einer 5 jährigen Wartezeit kann er dann die Gesellschaft vollständig übernehmen. Dieses Schlupfloch für kreative Steuergestaltung soll allerdings nach dem Willen der Bundesländer zukünftig eingeschränkt werden.
In welchen Fällen wird es richtig teuer?
“Einheitlicher Vertrag”: Erwirbt man das Grundstück über die Baufirma muss man mit großer Unsicherheit rechnen: Die Regelungen sind hier nicht einheitlich und klar definiert. Die Baufirmen können versuchen, die “Einheitlichkeit” des Vertrages zu verschleiern: Sie kann beispielsweise die Grundstücke über eine Maklerfirma verkauft lassen, die offiziell nichts mit der Baufirma zu tun hat. Allerdings besteht auch bei solchen Regelungen immer die Gefahr, dass das Finanzamt später doch kritisch nachfragt und eine Nachzahlung droht.
Schenkung / Erbe unter “Fremden”: Die Freigrenze für Schenkungen und Erbschaften unter Nicht-Verwandten (also auch bei unverheirateten Paaren!) und entfernteren Verwandten liegt bei nur 20.000€. In den meisten Regionen Deutschlands sind Grundstücke deutlich teurer, so dass man hier ordentlich zur Kasse gebeten wird. Dazu liegt der Steuersatz für diese Gruppe bei 30%, d.h. für ein Grundstück für 60.000€ fallen 12.000€ Schenkungssteuer an ((Wert des Grundstücks – Freibetrag) * Steuersatz = (60.000 – 20.000) * 0,3).
Ein kleiner Lichtblick: Grunderwerbsteuer fällt nicht zusätzlich an. Dieser Fall ist vielleicht nicht häufig, kann aber durchaus vorkommen: Beispielsweise wenn ein Partner das Grundstück bereits besitzt und beide zusammen darauf ein Haus bauen wollen. Möchten dann beide Partner im Grundbuch eingetragen werden, wird faktisch das halbe Grundstück verschenkt – und man darf tief in die Tasche greifen.